オフィス 大阪のノウハウ
買い換えコースとしては、①中古マンション→新築マンション、②中占マンション→中古マンション、③中古マンション→新築一戸建て、④中古マンション→中古一戸建て、そして⑤中古一戸建て→新築マンシヨン、⑥中古一戸建て→中古マンション、⑦中古一戸建て→新築一戸建て、⑧中古一戸建て→中古一戸建て――の八つのコースがあります。
①～⑧のどのコースにするかによって、買い換えの容易きや資金計画の立て方などにも影響を与えるでしょう。
たとえば売却物件がマンションの場合、築後の経過年数がどのくらいになっているかによって、売却価格も異なり、同時に売りやすさも違ってきます。
このことは、購入する物件に対しでも同じことがいえます。
中古マンションであれば、気になるのは築後年数と管理状況といったことになります。
つまり買い換えでは、売主の立場と同時に買主の立場に立って対応しなければいけないということです。
また、購入する物件が新築マンションか中古マンション、新築一戸建てか中古一戸建てかによっても、資金計画などにも微妙な影響を及ぼします。
新築マンシヨンや新築一戸建ての場合、新規の分譲住宅が対象になり、分譲会社の方でも買い換え顧客のための対応策を考えてくれるはずです。
まず売却する住宅に対しては、関連の仲介会社を通じて対応するケースが多く、スムーズに買い換えられるように熱心にやってくれるはずです。
ある程度の時間的なゆとりも与えてくれるでしょう。
そして、仮に売却が遅れるケースになれば、買い換えローンやつなぎ融資といった形で対応してくれます。
それに仲介手数料が必要なのは売却物件に対してのみというのもメリットです。
買い換えて中古住宅を購入する場合は、売りも買いも仲介会社に頼るとこになります。
仲介には、専任媒介と一般媒介とがあります。
専任媒介というのは、売却の仲介依頼先を社に絞るというもので、依頼を受けた仲介会社は売買契約の成立に向けて積極的に努力し、同時に定期的に業務の処理状況を売主の報告する義務があります。
一般媒介の方は複数の仲介会社に依頼しでもよいというもので、仲介を受けた会社では営業上の努力はするものの、売主に対して定期的に状況報告といった義務もありません。
専任と一般とではどちらが、いのかは一概にはいえませんが、買い換えではスムーズに売却でき購入できることが大きな前提になりますから、専任媒介の方がよいでしょう。
ただしその仲介依頼先は、信頼があって実績のあるところになります。
買い換えでは、売れるタイミングと買うタイミングといった時間的なことし購入する物件と売却する物件の価格差が大きな問題です。
つまり時間的な問題と価格の問題をうまく調整しながらスムーズに買い換えを進めることができるか、ということになります。
そのためには、資金計画も盛り込んだ霊買い換えスケジュールを立ててみることがポイントになります。
購入物件の買いのタは表示した通りですが、借入期間はカイミングがスムーズになることがポイン月以上12ヵ月以内となっています。
ト。
しかし、絵に描いたようにスムーズ買い換えではスムーズに売りと買却物件が思い通りに売れないことが多〈、えれば短期で決着をつけなければいけま。
するといったケースも起こります。
主も、仲介会社に大いに協力する必要が。
また、売却予定の物件に対する公庫融あります。
売主の心得としては――――，資の残債があるため、購入物件に公庫融仲介会社の担当者と連絡を密にとれる。
資が使えない、などといったケースもあうようにしておくこと。
分譲価格は、地価と建物の内容によってほぼ決まるといってもいいでしょう。
まず地価は、交通の利便性や住環境などの立地条件によって左右されますが、人気エリアといったプランド志向も価格に少なからず影響を与えています。
建物(マンション)の内容に関しては、居住面積(専有面積+バルコニ一面積)および間取り、構造および規模階数それに、仕様内容(仕上げおよび設備)のグレード、そして関連施設や管理等の充実度などによって、物件の価格差があります。
そこで選び方ということになりますが、それぞれの家庭の状況によって、優先すべき順序が異なります。
たとえば、通勤の便利さを優先するのであれば、通勤時聞ができるだけ短くなるエリアになります。
しかし、こうといったエリアにあるマンションは、総じて高価格物件になっており、たとえ予算内におさまる場合であっても、居住面積が狭小な物件を選ばざるを得ません。
成長する子供のいる家族が新築マンシヨンを求めるのであれば、やはり居住性を優先する必要があり、多少通勤時聞がかかっても専有面積が広〈、部屋数も確保されているところということになるでしょう。
したがって、予算と分譲価格を絶えず念頭に入れながら、通勤の利便性を優先するのか、居住性を優先するのか決めることがポイントになってきます。
マンションの購入計画を立てる場合、ほとんどの人は何らかの形で〈住宅ローン〉を利用することになりますが、〈住宅ローン〉の中には、購入物件に対して条件を設定しているものもあります。
とくに公庫融資の場合、融資を受けることができる新築マンションの条件がかなり細かく規定されており、公庫資金を軸に購入する場合には、その条件をクリアしなければいけません。
同時に、条件をクリアできるようなマンションを選ぶ必要があるでしょう。
なお、新築マンションの購入に対する公庫融資の条件等については、『新築マンション購入』で詳しく紹介することにします。
また公庫融資では、新築マンションに対する融資として三種類を用意しています。
一つはマンション購入融資。
民間会社が分譲するマンションで、パンフレットやカタログ等に公庫利用可とか公庫融資適格住宅と広告等に表示のある新築マンションがそれです。
もう一つは、住宅供給公社や日本勤労者住宅協会、公益法人の住宅公社等が分譲する公庫融資付きと表示のある新築マンションで、公庫融資付き分議住宅購入融資として制度化されています。
さらに民聞が分譲する優良な分譲マンションの場合も、公庫融資付き分譲住宅購入融資になっており、やはりパンフレツ卜には公庫融資付きと表示されています。
公庫融資を受けて新築マンション守購入する場合には、①公庫利用可とか公庫融資適格住宅といった表示の民閉会社が分譲するマンションにするか、②公庫融資付と表示のある住宅供給公社等の分譲マンションにするか、③公庫融資付きと表示のある民間の分譲マンションにするか、を選ばなければいけません。
それらのどれを選ぶかによって、融資額等の融資条件も違ってきますので、よく検討しておく必要があります。
この公庫融資の3タイプの融資条件等の内容については、後で詳しく紹介します。
分譲価格+約四万円の諸費用が必要新築マンションの購入計画では、資金計画をどうするかも大切な要素になってきます。
購入資金に対しては自己資金+借入金でまかなうことになりますが、その割合をどうするかが大きなポイントになってきます。
借入金のすべてを公庫融資十年金住宅融資+財形住宅融資+自治体融資といった公的融資でまかなう場合には、購入資金の80%までしか借りることはできません。
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